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楼市调控如何治标治本

时间:2018年06月01日 信息来源:浙江飞鱼实业有限公司 作者:贾康 【字体:

进入2018年,楼市调控从严的主基调未变,今年将成为房地产市场长效机制取得突破的关键一年。在“房住不炒”这一基础上,将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
 
    十几年来,社会各方面高度关注房地产,特别是与百姓生活息息相关的住房。总体来说,房地产业前几年有多轮调控,大家最为关注的房价问题,也已经有几个轮回。
 
    总体来说,2014年以前是单边式的情况,即屡调屡涨。2014年以后出现了比较明显的市场分化,分化最典型的表现就是一线城市和三、四线城市走向两个极端,二线城市居中。在开始的阶段,二线城市似乎更多地跟着三、四线城市走,2016年下半年以后,二线城市明显跟着一线城市,之后就是“冰火两重天”的状况。
 
    在这一变化过程中,需要特别注意的是,不能只看表面现象,更要进行深入分析。中央也特别强调,房地产行业的健康发展需要解决长效机制问题,而且要落实到解决基础性制度建设的问题。
 
    从住房的视角来看,双轨统筹的管理框架越来越清晰化,这方面的进步值得肯定。双轨统筹,具体是指政府主导的“保障轨”与“市场轨”有效统筹,形成多样的偏好与特定的设计。
 
    1998年住房制度改革时,就有经济适用房概念。这一概念对应的就是有别于一般商品住宅的、现在所说的保障房。经过多年发展,保障房从曾经的十多种形式的经济适用房,收缩成现在明确的两种,成为托底的有效供给形式。一个是公租房,即把“廉租公租”的概念打通,统称为公租房。另一个是现在越来越受到重视的共有产权房,即虽有产权,但不是完全的,而是政府和住房主体共同持有的。
 
    除了保障轨以外,才是一般所说的房地产市场上的商品房轨道。保障房和商品房双轨统筹是非常重要的制度框架,对房地产市场以后的健康发展会产生长效机制的支撑作用。
 
    需要特别强调的是市场轨上的调控问题。前些年在商品住房调控方面,政府高度重视,反复出手。在2016年“9·30”新政之后,一线城市和部分二线城市等二三十个中心区域城市,不遗余力地采取限购、限贷,甚至限价等管制措施,来打压楼市热度。
 
    正因为过去是“只治标不治本”,所以在调控中出现至少三轮的“打摆子”。压力大时,即房价上升、热度过高时,在楼市热的一边,高强度地使用所有手段,不断调整,如“9·30”新政以后的调控。但是过段时间,势必又打到另一边去。这样,容易从一个极端转到另一个极端。过去已经几次出现,实施一段时间后不得不放松管制的情况。甚至在很多城市出现取消限购限贷后,给买房者政府补贴,鼓励大家出手交易的状况。这种不健康的状态,其根源就在于只治标而没有治本。
 
    概括而言,不得已采取的这些行政手段,从调控概念上来说都是只治标,不可能解决治本的问题。对于现在而言,要总结过去的得失,把过去的“只治标不治本”转到标本兼治、追求治本为上的境界。
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